دسته بندی: متفرقه (11)

تخلفات مجتمع روشا 

578dcedd43f1e

اواخر اسفند ۱۳۸۹ بود که میان مسئولان شهرداری منطقه یک و مالکان قطعه زمینی به وسعت دو هزار و ۳۳۲ مترمربع واقع در ابتدای خیابان فرمانیه توافق برای ساخت و ساز صورت پذیرفت.

هر چند ۲۴ اصله درخت مثمر و غیرمثمر در این زمین وجود داشت و کمیسیون ماده ۷  هنوز درباره باغ بودن یا نبودن ملک مذکور اعلام نظر نکرده بود، اما تصمیم گیری درباره ساخت و ساز در این باغ در همان ایام نهایی شد به نحوی که حتی میزان حقوق و عوارض شهرداری تهران بابت صدور پروانه شامل تغییر کاربری، تثبیت کاربرد، ‌تبدیل باب، پذیره، زیربنا و تراکم که رقمی معادل ۱۶ میلیارد و ۱۹۰ میلیون تومان بود در صورتجلسه رسمی ثبت شد.

امکان پرداخت این رقم برای مالکان در قالب اقساط ۳۶ ماهه فراهم بود اما برابر روال مرسوم در شهرداری تهران، مقرر شد مالکان در صورت پرداخت غیر اقساطی از ۲۰ درصد تخفیف نیز برخوردار شوند. البته پرداخت غیر اقساطی این رقم نیز به صورت یکجا صورت نگرفت و طبق توافق، مالکان موظف شدند ۱۲ میلیارد و ۹۵۲ میلیون تومان هزینه صدور پروانه را به صورت پیش پرداخت یک میلیارد و ۹۵۲ میلیون تومانی و پرداخت رقم باقی مانده در قالب دو فقره چک ۵/۵ میلیارد تومانی به تاریخ ۲۵ مهر و ۲۵ بهمن سال ۱۳۹۰ تسویه کنند.

زمین مجتمع تجاری روشا در پهنه مختلط موسوم به M113 طرح تفصیلی قرار گرفته است.

پشت پرده تخلفات آشکار «روشا»/باغی که یک شبه به مجتمع تجاری تبدیل شد + سند

سقف تراکم تعیین شده در این پهنه پنج طبقه است و این در حالی است که مجتمع مذکور توانست مجوز ساخت یک مجتمع هشت طبقه را پس از اصلاح زمین و کاهش مساحت آن به حدود دوهزار مترمربع دریافت کند که برابر مفاد پروانه، طبقات همکف،‌ اول،‌ دوم و هشتم آن با زیربنای مفید چهار هزار مترمربع کاربری تجاری دارد و ۱۱ طبقه در رو و زیر زمین نیز به تامین ۲۷۰ واحد پارکینگ به مساحت ناخالص حدود ۱۲ هزار مترمربع اختصاص یافت.

کاربری زیر زمین‌های اول و دوم این مجتمع نیز انباری تجاری تعیین شد. هر چند در آن زمان هنوز طرح تفصیلی شهر تهران ابلاغ نشده بود، اما این مجوز در حالی صادر شد که به اذعان معاون وقت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، شهرداران مناطق در جریان ضوابط طرح تفصیلی جدید بودند.

پشت پرده تخلفات آشکار «روشا»/باغی که یک شبه به مجتمع تجاری تبدیل شد + سند

با واریز پیش پرداخت تعیین شده به حساب شهرداری و صدور پیش پروانه، مجوز تجهیز کارگاه و تخریب بنا در اوایل سال ۱۳۹۰ صادر شد، هفتم اردیبهشت سال ۱۳۹۰ رای کمیسیون ماده هفت نیز رسما اعلام شد. بر اساس این رای حتی حفظ ۲۴ اصله درخت این زمین، موجب نمی‌شد که این قطعه به عنوان «باغ» شناخته شود. بنابراین با رای کمیسیون ماده هفت مجوز قطع این درختان با پرداخت جریمه ۷۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومانی و کاشت دوبرابر محیط بن درختان در محل صادر شد.

در نهایت پروانه ساخت و ساز یک سال بعد به تاریخ یازدهم اردیبهشت ۱۳۹۱ صادر و مهلت اتمام عملیات ساختمانی در آن، ۴۸ ماه قید شد.

مجتبی شاکری، رییس کمیته فرهنگی شورای شهر تهران که برای نخستین بار تخلفات این پروژه را در تیرماه ۱۳۹۴ در قالب تذکر مطرح و رسانه‌ای کرد و با اشاره به بررسی صحت و سقم شکایت‌های مردمی و مجاوران ملک روشا، گفت: به دنبال آشکار شدن تخلفات این پروژه، طی دو نامه خطاب به مدیرکل امور اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ و شهردار منطقه یک تخلفات ساختمانی و احداث راه پله اضطراری بر خلاف نقشه اولیه را که به بسته شدن نور آفتاب و اختلاف نما با پلاک‌های همجوار منجر شده بود، مطرح کردم و خواستار گزارش شهرداری در این خصوص شدم.

حدود یک ماه بعد در دهم مرداد ۱۳۹۴ پاسخ شهردار منطقه یک واصل شد که اعلام کرده بود که پرونده ملک جهت بررسی و تعیین تکلیف به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال شده است و اطمینان داد که تا صدور رای قطعی هیچ گونه گواهی جهت پلاک مذکور صادر نخواهد شد.

با این حال در طول زمان چند ماهه بررسی پرونده روشا در این کمیسیون، مجریان پروژه با کوچکترین خللی در روند اجرا روبرو نشدند و پیشرفت فیزیکی بنا همچنان ادامه یافت. 

وی با اشاره به پیگیری دوباره تخلفات روشا شش ماه پس از مسکوت ماندن مساله توسط شهرداری، گفت: سوم بهمن سال گذشته با مشاهده عدم توقف تخلفات این مجتمع و بی اعتنایی مسوولان شهرداری به موضوع با تنظیم یک نامه ۱۰ بندی جزییات این تخلفات را بار دیگر به صورت مشروح ذکر کردم و در قالب تذکر از طریق هیات رییسه شورا برای شهردار تهران ارسال شد.

شاکری خاطرنشان کرد: در این تذکر به مواردی همچون تغییر کاربری ملک از باغ در مرحله اول به مسکونی و بعد از ابلاغ طرح تفصیلی به تجاری و پارکینگ طبقاتی، اشغال ۱۰۰ درصد زمین بدون درنظر گرفتن ضوابط و مجاوران، پیش روی ۱۰۰ درصد طولی بدون رعایت حقوق مجاوران شمالی و شرقی، احداث کنسول در گذر مخالف پروانه و نیز عدم اخذ عوارض خلافی توقف کار توسط شهرداری ناحیه چهار اشاره کردم و خواستار پاسخ شهرداری در قبال این تخلفات شدم.

شاکری با اشاره به احداث طبقه ۹ بدون مجوز با کاربری تجاری، اظهار کرد: در عین حال گزارش این تخلف توسط شهرداری در وقت لازم به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارائه نشد.

وی ادامه داد: بر اساس گزارش کارشناس نظام مهندسی ساختمان، میان بنای اجرا شده و نقشه‌های مصوب نیز مغایرت‌هایی وجود داشت که این موارد هم به انضمام پیوست در قالب تذکر به شهردار تهران ابلاغ شد، اما شهردار منطقه هیچ پاسخ روشنی به این موارد نداده است.

شاکری با اشاره به اینکه نخستین شکایت مجاوران شرقی این پروژه در بهمن سال ۱۳۹۲ صورت گرفته است، گفت: در آن زمان پروژه در تراز همکف بود و امکان جلوگیری از بسیاری از تخلفات وجود داشت. اما با سهل انگاری و بی توجهی شهرداری منطقه یک، مالک به کار خود ادامه داد و در نهایت این پروژه سال گذشته به بهره برداری رسید.

این عضو شورای شهر تهران با انتقاد از تاخیر و عدم ارسال گزارش جامع از کلیه تخلفات ساختمانی به کمیسیون ماده ۱۰۰ شامل احداث طبقه نهم، تبدیل بخشی از فضاهای عمومی و راه پله ها به تجاری و کنسول اجرا شده، گفت: در شرایطی که پرونده تخلفات یک پروژه ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ مفتوح است، برابر مقررات مالک موظف است تا زمان تعیین تکلیف پرونده پروژه را متوقف و اصطلاحا «فریز» کند.

اما در مجتمع روشا در شرایطی که پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ مفتوح بوده و هنوز هم هست، بلوک‌های بتنی از مقابل ساختمان برداشته شد و ساخت و ساز بدون هیچ دردسری ادامه پیدا کرد.

به گفته شاکری، برابر گزارش های ثبت شده در سامانه ۱۳۷، مالک پلمب طبقه نهم را هم که ساخت آن به کلی تخلف بوده است، شکست و با استتار فضای کارگاهی این طبقه روی بام، تکمیل این طبقه را نیز بدون وقفه دنبال کرد.

این عضو شورای شهر تهران با اشاره به اینکه تمام موارد مذکور در بهمن ماه گذشته در قالب تذکر طی مکاتبه‌ای به اطلاع شهردار تهران رسید، اظهار داشت: اگرچه در آن نامه یکایک موارد تخلف به روشنی و به تفکیک قید شده بود، اما پانزدهم اسفند سال گذشته شهرداری تهران پاسخ نامه را به صورت کلی و بدون پاسخگویی به موارد به شورا ارسال کرد.

در پاسخ مشخصات ملک و پروانه ذکر نشد و باز هم پاسخ شش ماه قبل شهرداری منطقه مبنی بر اینکه پرونده مجتع روشا برای رسیدگی به شکایت ملک مجاور شرقی به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال شده است را تکرار کرد.

شاکری با تاکید بر اینکه حق بنده به عنوان نماینده مردم در شورای شهر تهران برای قانع شدن یا نشدن نسبت به این پاسخ محفوظ است،‌ گفت: طبیعی است این پاسخ بنده را قانع نکرد و این موضوع را از طریق مکاتبه هیات رییسه با شهردار تهران به وی اطلاع دادم تا در این فرصت دوباره موضع شهرداری را در قبال تخلفات آشکار مالکان مجتمع روشا اعلام کند.

در این مکاتبه بار دیگر تاکید کردم که ساخت و ساز تا رفع موانع قانونی تخلف محسوب می‌شود و باید از آن جلوگیری کند. این درخواست در رفت و بازگشت مجددا بی پاسخ ماند. از این رو بار دیگر در بیست و هفتم اردیبهشت تذکر بهمن ماه را از هیات رییسه پیگیری و ابلاغ مجدد آن به شهرداری را درخواست کردم. اما بیست و دوم خرداد ماه بار دیگر اظهارات قبلی مبنی بر اینکه پرونده ملک به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال شده است تکرار شد.

شاکری از صدور رای کمیسیون ماده ۱۰۰ درباره این پرونده خبر داد و گفت: سرانجام پس از ماه‌ها مسکوت ماندن پرونده مذکور رای این کمیسیون صادر شد که به موجب آن مالکان در خصوص اجرای راه پله فرار بر خلاف پروانه صادره و عدم رعایت پیشروی طولی مجاز بر خلاف اصول شهرسازی، موظف شدند ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به قلع مستحدثات غیرمجاز و اجرای راه پله فرار مطابق ضوابط پروانه اقدام کنند. 

وی تصریح کرد: در مورد عدم کنترل و نظارت صحیح و به موقع عوامل ذی مدخل اعم از مهندسان ناظر و مدیران موظف و مدیران ذیربط شهرداری نسبت به تخلفات ساختمانی پروژه روشا نیز دستور رسیدگی و اقدام قانونی صادر شد. اما به روشنی مشخص نیست که چه سرنوشتی در انتظار مدیران و مسوولان ناظری است که اجازه دادند ساخت مجتمع روشا با مسکوت گذاشتن تخلفات به سرانجام برسد؟ و آیا تناسبی میان مجازات پیش بینی شده برای مدیران متخلف با ابعاد تخلف آنها وجود دارد؟ از آن مهمتر، آیا برخورد با مدیرانی که با همراهی و یا سکوت خود به وقوع تخلفات متعدد در مجتمع روشا کمک کردند، برای ساکنان منطقه یک که از تولد برج تجاری به جای باغ به ستوه آمده اند، فایده ای دارد؟ 

شاکری با تاکید بر اینکه عدم تناسب میان جرم و مجازات موجب شده که سازندگان و حتی بعضا مدیران شهری تخلف را به جای تن دادن به قانون انتخاب کنند، گفت: از تعداد ۱۴۶۸۶پرونده‌ای که طی فرودین ۹۳ تا خرداد ۹۴ به کمیسیون‌های ده گانه ماده صد ارجاع شده، حدود ۹۰درصد آن حکم قلع و قمع دریافت کرده و تنها پنج درصد این تعداد به قلع و قمع انجامیده است و جا دارد ده نماینده شورای شهر در کمیسیون ماده صد طی بیانیه مشترکی نافرجامی احکام صادره این کمیسیون را تبیین و تحلیل کنند تا شهروندان نمای آتی ساخت و سازهای شهر را در این فرآیند بی فرجام ببینند. روشا یک نمونه از چهارده هزار پرونده‌ای است که به ماده صد رفته است.

تغییر کاربری یک باغ به مسکونی و در گام بعدی تجاری و پارکینگ، قطع ۲۴ اصله درخت مثمر و غیرمثمر در ازای پرداخت ۷۰ میلیون تومان، احداث یک طبقه اضافی بدون کسب مجوز و پرداخت عوارض، عدم توقف عملیات اجرایی در شرایطی که پرونده تخلفات آشکار ساختمانی به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال شده بود و نیز مسکوت گذاشتن مشکلات پروژه توسط برخی از مدیران مربوطه، در نهایت به بهره برداری از مجتمع تجاری جدید در شمال تهران منجر شد؛ مجتمع تجاری «روشا» که با وجود تخلفات آشکار ساختمانی، از اواسط سال گذشته رسما گشایش یافته و در حال بهره برداری است.

Tehran_autoroute

کارشناسان شهری معتقدند انتخاب پنج مسیر انحرافی در مسیر توسعه شهری، تهران را به یک «سیاه چاله» در شاخص رتبه‌بندی شهرهای جهانی تبدیل کرده است. سعید معیدفر، مشاور وزیر راه‌وشهرسازی و کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد شهری با اشاره به روند توسعه شهر تهران طی سال‌های گذشته، ترافیک بسیار سنگین در سطح شهر، آلودگی هوا، کاهش هر روزه سرعت اتومبیل‌ها در شهر، افزایش بزرگراه‌ها و خیابان‌های عریض و طویل و از بین رفتن پیاده‌رو‌ها را پنج مسیر انحرافی در توسعه پایتخت عنوان کردند که سبب شده است تهران در متون و رتبه‌بندی‌های شهرهای جهان نسبت به سایر شهرها، در رده «سیاه چاله»ها قرار داده شود. سیاه‌چاله‌ها در شاخص رتبه بندی شهرهای جهانی شهرهای بالای سه میلیون نفر جمعیتی هستند که مراودات کافی با بیرون ندارند و تولید ناخالص و تولید دانش‌ در آنها کمتر از آن چیزی است که حد استاندارد است.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه‌وشهرسازی، سعید معیدفر، مشاور اجتماعی وزیر راه و شهرسازی با اشاره به این پنج مسیر انحرافی اعلام کرد: مجموع شرایط نابسامانی که در نتیجه این تصمیمات انحرافی به وجود می‌آید، مدیران شهری را به تصمیمات غلط نیز می‌کشاند، یعنی در این وضعیت برای حل مشکل ترافیک شهر به‌صورت مرتب حق شهروندان پیاده نادیده گرفته می‌شود، مکان تعامل آدم‌ها و عرصه عمومی هر روز تنگ‌تر می‌شود و فضایی که آدم‌ها می‌توانند در آن تعامل داشته باشند را از بین می‌برند. او ادامه داد: خانه‌ها را خراب می‌کنند تا خیابان‌های بزرگ‌تری بسازند و دارندگان اتومبیل‌های شخصی بتوانند در خیابان‌ها تردد کنند؛ و به این‌ترتیب آسیب‌های جدی در رابطه با جابه‌جایی و بی‌خانمانی ایجاد می‌شود. به گفته معیدفر در حال حاضر تحت عنوان بهبود وضعیت فضای شهری و خدمت به شهروندان، رفتار‌های ضد مردمی مرتکب می‌شوند و به آینده زندگی شهروندان خسارت وارد می‌کنند. از طرف دیگر، بودن در شهر‌ها را هر روز خطرناک‌تر می‌کنیم، بنابراین شهروندان از خیابان می‌ترسند. هر روز تلفات افراد را به‌عنوان عابرین پیاده بالا می‌بریم.

در شهری مثل تهران بالای ۷۰درصد تلفات سالانه‌اش مربوط به عابر پیاده است. از طرف دیگر با مقوله ماشینی‌شدن مواجهیم. در این شهر، جز ماشین چیز دیگری نمی‌بینید. ماشین بر آدم‌ها و ارزش انسان‌ها تفوق پیدا می‌کند. آدم‌ها مثل آدم‌آهنی‌هایی می‌شوند که هیچ حقی برای یکدیگر قائل نیستند و با ماشین حقوق هم را پایمال می‌کنند. در نتیجه مدیران شهری با پروسه خیابان‌کشی‌ها، بزرگراه ساختن، محدود کردنِ عرصه عمومی، محدودکردن پیاده‌رو، هر روز حقوق شهروندان را بیش از پیش تضییع می‌کنند.

مشاور وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: اما علت اینکه عرصه اجتماع و زندگی اجتماعی به سمت نابودی پیش می‌رود، عرصه تعاملات پایدار آدم‌ها از بین می‌رود، محیط زیست نابود می‌شود و تعداد تلفات شهروندان پیاده افزایش پیدا می‌کند این است که منطق ساخت شهر و راه، اساسا بر پایه حقوق شهروندی و اقتضائات اجتماعی آنها نیست، به عبارت دیگر در منطق مدیریت شهری، شهروندان محلی از اعراب ندارند. مدیریت شهرها به جای آنکه به حمل‌ونقل پایدار شهری توجه کند و با حرکت از زیر زمین، کمتر مزاحم شهروندان شود به دنبال ساخت بزرگراه است. به جای توسعه پایدار فضای سبز، یک فضای سبز ناپایدار را توسعه می‌دهد که منابع آب تهران را نابود می‌کند و ریشه‌های عمیق درختان را می‌خشکاند. در حقیقت، مدیریت شهری مردم‌مدار نیست. اگر بود چندین هزار میلیاردی که صرف ساخت پروژه‌های نمایشی می‌شود، می‌توانست هزینه احداث هشتاد کیلومتر تونل مترو شود که بدونِ آسیب‌رسانی به محیط زیست، بدون اینکه شهر را خراب کند، دسترسی سریع و حمل‌ونقل پایدار ایجاد می‌کند. همین منطق اشتباه است که باعث می‌شود حمل‌ونقل شهری پایدار در شهرهای کشور رونق نگیرد و خطوط ریلی داخل شهرهای کشور به حمل‌ونقل سراسری وصل نشود و یکسری کارهای مستقل و منقطع انجام شود. او افزود: ریشه اصلی این وضعیت در رویکرد و نگرش مدیریت شهری به جامعه است. این رویکرد معطوف به جامعه نیست، معطوف به گریز از جامعه است و اهداف دیگری در این مدیریت وجود دارد.

معیدفر با بیان اینکه «احداث هر راهی یک پروژه عمرانی است» مسوولان را از توسعه یکجانبه بر حذر داشته و ‌گفت: «پروژه عمرانی اگر فاقد مطالعات فرهنگی و اجتماعی باشد و نتواند به پایداری اجتماعی کمک کند، برعکس، می‌تواند به ناپایداری اجتماعی کمک کند.» کمال اطهاری، کارشناس اقتصاد شهری نیز با اشاره به مسیر انحرافی در توسعه شهری پایتخت اظهار کرد: به همین دلیل است که به تهران در متون و رتبه‌بندی‌های شهرهای جهان نسبت به شهرهای جهانی، «سیاه‌چاله» می‌گویند. سیاه‌چاله‌ها در شاخص رتبه‌بندی شهرهای جهانی شهرهای بالای سه میلیون جمعیتی هستند که مراودات کافی با بیرون ندارند و تولید ناخالص و تولید دانش‌ درآنها کمتر از حد استاندارد است. تهران درمجموع یک سیاه‌چاله است و خواهد بود. به‌عنوان مثال اغلب پایتخت‌های جهان می‌توانند به راحتی مراسم المپیک را برگزار کنند، اما در شهری همچون تهران برگزاری یک کنفرانس جهانی نیز همراه با تعطیلی شهر امکان‌پذیر خواهد شد. او با اشاره به تجربه احداث ایستگاه‌های متروی تهران و انحرافی که از برنامه‌های پیشین داشته، تصریح ‌کرد: «در لزوم توسعه حمل‌ونقل عمومی تردیدی نیست، اما در شهری که مولد نیست و شهری که شهرسازی تبعیض‌آمیز دارد، حتی حمل‌ونقل عمومی ارزان، سریع و ایمن هم گرهی را باز نمی‌کند.


10

تعرفه ضدسونامی در بازار ساخت «مال»

 ساخت‌و‌سازهای تجاری و به‌خصوص احداث پروژه‌های غیرمسکونی چندمنظوره –مال- در تهران از ماه آینده مشمول افزایش چشمگیر عوارض ساختمانی می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» در پی اصلاح نرخ عوارض صدور پروانه برای ساختمان‌های تجاری در شورای شهر تهران که سال گذشته منجر به تدوین فرمول مشخص و در عین حال شناور برای تعیین تعرفه قابل دریافت توسط شهرداری‌های مناطق ۲۲گانه از تجاری‌سازها شد، از خرداد ماه سال جاری هزینه صدور پروانه ساختمانی برای پروژه‌های تجاری تا ۱۰۰ درصد افزایش پیدا می‌کند.

این میزان نرخ رشد در عوارض تجاری‌سازی، سونامی ساخت «مال» در تهران را کنترل می‌کند و در نقش موج‌شکن برای این قبیل پروژه‌های ساختمانی که حجم آنها طی ۴ سال گذشته در ۶ منطقه پایتخت به طرز خیره‌کننده افزایش پیدا کرده است، باعث تنظیم جریان سرمایه‌‌گذاری بین حوزه‌های مختلف بخش ساختمان و همچنین توزیع مال‌های جدید در مناطق فقیر شهر به لحاظ سرانه تجاری خواهد شد.

طبق گزارش‌های رسمی از وضعیت صدور پروانه ساختمانی در سال‌های گذشته، هم‌اکنون بیش از ۱۴۰ برج ساختمانی در تهران مراحل مختلف ساخت را طی می‌کند که کاربری ۵۳درصد آنها تجاری یا «تجاری چندمنظوره» است. این برج‌ها در فاصله سال‌های ۹۱ تا ۹۳ مجوز احداث گرفته‌اند. بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد «مال»‌های در حال ساخت، در مناطق یک تا ۵ و منطقه ۲۲ قرار دارد.سونامی مال‌سازی در سال‌های اخیر به‌خاطر رکود بخش مسکن از یک‌سو و جذابیت‌هایی که ضوابط شهرداری برای تجاری‌سازی اعمال شد، شکل گرفت.

آمارهای رسمی همچنین نشان می‌دهد: اگرچه «هزینه ساخت هر مترمربع تجاری» و همچنین «قیمت زمین غیرمسکونی» در شهر تهران سه برابر این دو رقم برای پروژه‌های مسکونی است و به ترتیب معادل ۳ میلیون و ۱۹ میلیون تومان است اما قیمت فروش هر مترمربع بنا در برج‌های تجاری جدید به‌طور متوسط ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که حداقل ۵برابر قیمت مسکن محسوب می‌شود.

با این حال، تعداد مال‌های آماده فروش و پیش‌فروش در مناطق خاص به قدری افزایش پیدا کرده که با ارقام نجومی فعلی، عملا امکان فروش از مال‌سازها سلب شده است. در این میان، سطح فعلی عوارض ساخت تجاری در تهران به‌طور متوسط ۳ تا ۴ میلیون تومان است که بعضا با هزینه ساخت برابری می‌کند. این تعرفه در مناطق شمالی تهران از ماه آینده دو برابر خواهد شد و اعمال نرخ‌های جدید در شهرداری، باعث نوعی بازدارندگی برای سرمایه‌گذاری‌های بدون مطالعه –فاقد توجیه اقتصادی- در پروژه‌های تجاری می‌شود.

کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی معتقدند: اگرچه شهر تهران با احتساب جمعیت فعلی و جمعیت‌پذیری سال‌های منتهی به ۱۴۰۴، به حداقل ۱۰ میلیون متر‌مربع فضای تجاری جدید برای تکمیل سرانه مورد نیاز شهری نیاز دارد اما این فضاها باید در طول زمان و در همه مناطق پایتخت توزیع شود. به این ترتیب، اعمال تعرفه‌های جدید در عوارض ساخت مجتمع‌های تجاری، برای مدتی هرچند کوتاه و حداقل یکساله، به توقف نسبی مال‌سازی در مناطقی از شهر و ایجاد فرصت برای تکمیل مال‌های در حال ساخت و فروش یا اجاره مال‌های بلااستفاده در ۵ منطقه اول پایتخت خواهد شد.

شهرداری تهران پس از گذشت دو سال از مصوبه شورای شهر تهران، «عوارض ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و چند منظوره» را با فرمول جدید از ابتدای خردادماه محاسبه می‌کند. مطابق با فرمول جدید عوارض تجاری با ضریب K و براساس نسبتی از پایه تراکم مسکونی یعنی A محاسبه خواهد شد. ضریب K بسته به راسته‌ها و بورس‌های تجاری مختلف شهر متفاوت پیش‌بینی شده است به گونه‌ای که در مناطق جنوبی شهر این ضریب با نرخ کمتری اعمال می‌شود اما متوسط نرخ ضریب K بین ۵ تا ۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع خواهد بود. کارشناسان و فعالان حوزه ساخت‌وساز معتقدند اعمال ضرایب جدید عوارض بر پروژه‌های تجاری بسته به میزان پیشرفت فیزیکی آنها اثرات متفاوتی را خواهد داشت. افزایش ضریب K(ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ها و بورس‏ها و محورهای شهر تهران) که برای مناطق مختلف شهر تهران بین ۷ تا ۱۳ تعریف شده است برای پروژه‌های در مرحله طراحی، در حال ساخت و آماده فروش در سال ۹۵، سه مسیر متفاوت رقم خواهد زد. توقف، افزایش سرعت کار و رونق نسبی نسبت به سال گذشته سه اثری است که به دلیل افزایش نرخ عوارض تجاری، بازار ساخت مال یا همان برج‌های تجاری در پایتخت را به شکل جدید درمی‌آورد. به گزارش «دنیای اقتصاد» پارلمان محلی پایتخت اواخر سال ۹۳، با سه هدف فرمولی بر مبنای نرخ ريالي پايه عوارض تراكم مسکونی (A) و ضریب k طراحي کرد تا متناسب با منطقه شهری ضرایب متفاوتی برای عوارض تجاری در هر یک از مناطق ۲۲ گانه دریافت شود. شورای شهر بنا داشت با اجرا الگوی جدید از یک‌سو به اعمال ضرایب سلیقه‌ای ازسوی شهرداری‌های مناطق و فعالیت دلالان غیررسمی برای تعیین نرخ‏های بالاتر از فرمول مصوب پایان دهد و از سوی دیگر با یک فرمول مشخص بتواند سرمایه‌گذاران و فعالان حوزه ساخت‌وساز «مال» را مجاب کند تا سهمی از ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربرد تجاری خود را به شهر پرداخت کنند. هدف سوم که یکی از مهم‌ترین اهدافی بود که مدیران شهری با اجرای این مصوبه به دنبال آن بودند تغییر مسیر ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری چندمنظوره از مناطق شمالی و گران قیمت شهر به مناطق جنوبی و مرکزی شهر بود.

از این رو مطابق با مصوبه شورای شهر تهران، ضریب K (ارزش تغییر کاربرد اعم از تجاری و اداری در راسته‏ها و بورس‏ها و محورهای شهر تهران) در مناطق ۲۲گانه تهران بین ۷ تا ۱۳ تعیین شد. نرخ واحد این ضریب K برای مناطق یک تا ۸ با ضریب ۷ تا ۱۰، در منطقه ۱۲ به جز بلوک بازار بین ۱۱ تا ۱۳ و برای سایر مناطق شهری بین ۶ تا ۸ تعریف شده است که به این ترتیب پایه محاسبه عوارض کاربری تجاری در مناطق پایین شهر تهران کمتر از مناطق شمالی است. در تبصره‏های این مصوبه تاکید شده است که آن دسته از واحدهای تجاری و اداری که در راسته‏های کار و فعالیت قرار دارند و از تسهیلات سابق استفاده نکرده‌اند با اخذ دو برابر تعرفه ارزش هر مترمربع تغییر کاربرد ساختمان این مصوبه تعیین تکلیف می‏شوند. علاوه بر این در صورتی که تغییر کاربرد ساختمان موجب مازاد تراکم باشد تعرفه متعلقه نسبت به تراکم پایه مالی جداگانه محاسبه و ۲ برابر نرخ این مصوبه تعیین تکلیف می‌شود.

در حال حاضر، با احتساب ميانگين قيمت ساخت مترمربعی بین یک تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (بدون محاسبه قيمت زمين)، سهم عوارض شهرداري در هزينه‏هاي احداث هر مترمربع بناي مسكوني در تهران بین ۶/ ۵ تا ۱۴ درصد برآورد مي‏شود. متوسط نرخ A در تهران متري حدود ۱۵۰ هزار تومان است. این نرخ در مناطق شمالی شهر تهران در هر مترمربع به حدود ۳۰۰ هزار تومان و در مناطق جنوبی در حدود ۵۰هزار تومان برآورد می‌شود. در میان ساخت‌وسازهای تجاری نیز متوسط هزینه ساخت (بدون احتساب قیمت زمین) مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۴ میلیون تومان در مناطق مختلف شهر و سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای تجاری بین ۱۵ تا ۲۰ درصد برآورد می‌شود. مطابق گزارش رسمی بانک مرکزی نیز هزینه یک مترمربع بنای ساختمان‌های غیرمسکونی در استان تهران (میانگین هزینه‌ها در مجموعه شهری تهران شامل تهران و شهرهای اطراف) معادل یک میلیون و ۳۳ هزار تومان در سه ماه اول سال ۹۴ برآورد شده است. در این گزارش ارزش یک مترمربع زمین ساختمان‌های غیرمسکونی نیز معادل ۱۹ میلیون و ۱۲۴ هزار تومان در استان تهران محاسبه شده است. پیش‌بینی اولیه کارشناسان شهری از افزایش نرخ عوارض تجاری در شهر تهران در مرحله نخست، مهار موج فزاینده مال‌سازی توسط نهادهای بزرگ در محدوده شمالی پایتخت و هدایت آنها به سایر مناطق شهر است و در مرحله دوم به مال‌های در آستانه بهره‌برداری و خالی از کسب‌و‌کار کمک خواهد کرد تا به فروش یا اجاره واحدهای تجاری خود اقدام کنند و بخشی از منابع محبوس بانک‌ها در این مجتمع‌ها را در سال جاری آزاد کند.

مسعود فیاض آذر، کارشناس بازار املاک غیرمسکونی ابلاغ فرمول جدید محاسبه عوارض تجاری و ضریب جدید K را دارای سه اثر در بخش‌های مختلف ساخت‌وسازهای غیرمسکونی دانست و به «دنیای اقتصاد» گفت: با فرض ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران از ابتدای خردادماه، افزایش ضریب k بر پروژه‌های تجاری سه اثر خواهد داشت. به این شکل که افزایش نرخ عوارض تجاری منجر به توقف سرمایه‌گذاری‌های جدید در پروژه‌های تجاری خواهد شد یعنی پروژه‌هایی که هنوز در مرحله طراحی هستند. اما افزایش تعرفه عوارض تجاری اگرچه در قیمت تمام شده مال‌های در حال ساخت تاثیری نخواهد داشت اما توقف مقطعی ساخت مال‌های جدید، باعث بهبود چشم انداز این بازار و در نتیجه افزایش پیش‌بینی فروش واحدهای تجاری خواهد شد که در نتیجه با این اتفاق سرمایه‌گذاران سرعت کار خود را افزایش خواهند داد.

او ادامه داد: از سوی دیگر با افزایش ضریب K در مناطق مختلف شهر تهران، بازار «مال»‌های آماده شده برای فروش با رونق نسبی در مقایسه با سال گذشته مواجه خواهد شد. این کارشناس بازار املاک غیرمسکونی به سهم اندک عوارض تجاری در قیمت تمام شده واحدهای تجاری اشاره کرد و افزود: سهم عوارض در پروژه‌های تجاری به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران کمتر از ۲۰ درصد است بنابراین برای واحدهای آماده فروش این افزایش تعرفه نمی‌تواند تاثیری در کاهش حاشیه سود آنها داشته باشد. به گفته وی میانگین هزینه ساخت پروژه‌های تجاری در تهران برای سال ۹۴، معادل ۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنای ساختمانی است. او تصریح کرد: در حال حاضر نیز قیمت فروش واحدهای تجاری در شهر تهران حداقل ۱۵میلیون تومان در مناطق جنوبی و حداکثر ۹۰ میلیون تومان در مناطق شمالی است.

احتیاط در ابلاغ

برخی کارشناسان شهری علت تاخیر ابلاغ مصوبه شورای شهر تهران را برای ساخت و تغییر کاربری پروژه‌های تجاری و اداری احتیاط شهرداری برای کاهش درآمدهای ناشی از صدور پروانه ساخت مال‌ها در شهر تهران می‌دانند. به گفته آنها از آنجا که حدود نیمی از منابع تامین مالی اداره شهر تهران از محل ساخت‌وساز است و ساخت‌وسازهای مسکونی طی دوسال و نیم گذشته در رکود قابل توجهی قرار گرفته است، شهرداری تلاش کرده است برای جبران کسری درآمد خود از محل ساخت‌وسازهای مسکونی، بخش زیادی از منابع درآمدی خود را از پروژه‌های مال‌سازی و مجتمع‌های تجاری چندمنظوره تامین کند. مطابق با آمار طی یکسال گذشته تعداد املاک تجاری اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران با احتساب ساخت وسازهای سال ۹۴ به حدود ۲۰۰پروژه می‌رسد که از این تعداد حدود نیمی به ساخت «مال» اختصاص دارد. به ویژه آنکه بیشترین حجم ساخت‌وسازهای غیرمسکونی در شهر تهران به ۶ منطقه شهری شامل مناطق یک تا پنج و منطقه ۲۲ محدود شده است. یعنی دقیقا در مناطقی که بیشترین حجم تقاضای مال‌سازی وجود دارد و حاشیه سود سرمایه‌‌گذاران نسبت به سایر مناطق بالاتر است که در نتیجه ابلاغ مصوبه جدید شورای شهر تهران برای عوارض تجاری حجم تقاضا برای ساخت مال در این مناطق ممکن است کاهش یابد. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با انتقاد از تاخیر شهرداری در ابلاغ مصوبه ضریب k معتقد است: این روش در مورد ابلاغ ضوابط طرح تفصیلی نیز رخ داده است چراکه شهرداری با این روش به سرمایه‌گذاران پیام می‌دهد که متقاضیان جدید ساخت مال هر چه سریع‌تر برای دریافت پروانه اقدام کنند.با این حال خبر افزایش دو برابری عوارض ساخت‌وساز تجاری از ابتدای خرداد، نمی‌تواند باعث پیش‌‌خرید حجم زیادی پروانه تجاری از سوی سرمایه‌گذاران طی یک ماه پیش‌رو شود چراکه حجم سرمایه موردنیاز برای تعریف پروژه جدید تجاری و از همه مهم تر هزینه خرید زمین نیمه مسکونی به قدری بالا است که مانع از اقدام سریع برای اخذ پروانه خواهد شد.

10

رشد قارچ گونه مجتمع‌های تجاری در تبریز

تبریز در چند سال گذشته شاهد رشد قارچ گونه مجتمع‌های تجاری بوده و این تعداد باگذشت زمان بیشتر و بیشتر می‌شود، رسیدن به سود بیشتر عطش را برای احداث این مجتمع‌ها بیشتر می‌کند و سرمایه‌گذاران با دریافت زمین موردنیاز از شهرداری نسبت به احداث این نوع ساختمان‌ها اقدام می‌کنند.

البته نقطه قابل‌توجه در این امر خالی ماندن فضای این مجتمع‌ها و خاک خوردن آن پس از احداث است و سرمایه‌گذاران بعد از اتمام عملیات اجرایی گاه چندساله چنین مجتمع‌هایی با این امر مواجه می‌شوند که بیشتر از سود با استهلاک این مجتمع‌ها مواجه می‌شوند.

در مسیر فلکه دانشگاه تبریز وقتی‌که وارد یکی از مجتمع می‌شوید، آسانسورها پلمپ شده هستند، پله‌های برقی کار نمی‌کنند و وقتی‌که از پله‌های برقی خاموش می‌روید، شاهد فضایی خالی از فروشنده‌ها می‌شوید و چند فروشنده مبلی که پیش‌ازاین در طبقه اول حضور داشتند نیز واحدهای خود را خالی کرده و رفته‌اند، بیشتر از هر چیزی خاک روی اسباب و لوازم کافی‌شاپ وسط این مجتمع جلب‌توجه می‌کند، سکوت و عدم حضور افراد در چنین مجتمع تجاری گرد ناامیدی را بر نگاه آدمی می‌نشاند.

مجتمع تجاری پرزرق‌وبرق اما بلاتکلیف دیگری در خیابان منصور تبریز و یکی از پرترددترین مناطق شهر واقع‌شده اما بیش از چند مغازه واحد دیگری در این مجتمع فعال نیست و سکوت همه‌جا را فراگرفته و مجتمع تجاری دیگری هم در همین منطقه واقع شده است که به‌غیراز چند مغازه لوازم‌خانگی و کتاب‌فروشی در طبقه زیرزمین، باقی فضاهای آن خالی است.

پرس‌وجو در مورد قیمت‌های رهن و اجاره این مجتمع‌ها و بالا بودن این ارقام به‌خوبی نشان می‌دهد که افراد به علت تأمین نشدن هزینه‌ها نمی‌توانند در این واحدها ساکن شده و نسبت به انجام کارهای تجاری و اقتصادی اقدام کنند و  یکی دیگر از مشکلات این مجتمع‌ها عدم استقبال و خرید از سوی مردم است.

در شهر تبریز علاوه بر مجتمع‌های مذکور چندین مجتمع تجاری نیز در نقاط مختلف در حال احداث هستند، البته چندین مجتمع تجاری احداث‌شده در سال‌های گذشته نیز مشغول فروش کالاهای خارجی هستند که کالاهای ایرانی سهمی در این مجتمع‌های تجاری ندارند.

کمیسیون ماده پنج استانداری برافزایش مجتمع‌های تجاری در تبریز نظارت کند

عضو شورای اسلامی کلان‌شهر تبریز با بیان اینکه ساخت مجتمع‌های تجاری متعددی در منطقه‌ای از شهر نشان از عدم محدودیت احداث این نوع مجتمع‌ها در آن مناطق است، اظهار داشت: این نوع مناطق اختیارات بیشتری نسبت به سایر مناطق شهردارند و مجتمع سازی در این مکان‌ها به سهولت انجام می‌شود.

رسول درس‌خوان با تأکید بر اینکه کمیسیون ماده پنج استانداری باید به افزایش احداث مجتمع‌های تجاری در تبریز نظارت کافی داشته باشد، افزود: افزایش مجتمع‌های تجاری در تبریز امری است که صحت دارد و کمیسیون ماده پنج استانداری وظیفه دارد که به افزایش این مجتمع‌ها در سطح شهر نظارت کند.

وی همچنین در ادامه بابیان اینکه مکان‌یابی مجتمع‌های تجاری توسط کمیسیون ماده پنج استانداری انجام می‌شوند، تصریح کرد: رسیدگی به مشکلات مجتمع‌های تجاری تبریز وظیفه این کمیسیون است.

احداث غیر کارشناسی مجتمع‌های تجاری راهکار درستی برای کسب درآمد شهرداری نیست

دیگر عضو شورای اسلامی کلان‌شهر تبریز  با بیان اینکه متوسط سرانه تجاری حدود دو مترمربع است، اظهار داشت: تراکم مجتمع‌های تجاری در شهر تبریز بیشتر است و در احداث این مجتمع‌ها طرح تفصیلی رعایت نمی‌شود و شهرداری تنها برای کسب درآمد نباید به‌صورت غیر کارشناسی مجتمع‌های تجاری احداث کند.

ایران آهور همچنین در ادامه با اشاره به اینکه احداث مجتمع‌های تجاری نوعی ناهمگونی را در سطح شهر ایجاد کرده است، افزود: باید به لحاظ شهرسازی سرانه‌ها را در مناطق رعایت کنند، متأسفانه از پایان‌نامه‌ها در احداث مجتمع‌های تجاری با سرانه استاندارد توسط فارغ‌التحصیلان استفاده نمی‌شود و شهرداری با استفاده از این پایان‌نامه‌ها سرانه را در مناطق مشخص کند.

رییس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی شهر تبریز تأکید کرد: نظارت بر مجتمع‌های تجاری بر اساس طرح تفصیلی شهرداری و شورا انجام می‌شود و در این خصوص ضرورت دارد که با اعضای کمیسیون‌ها همکاری شود.

بالا بودن سود میل سرمایه‌گذاران برای احداث مجتمع‌های تجاری را افزایش می‌دهد

رئیس کمیسیون فرهنگی شورای اسلامی شهر تبریز نیز  یکی از دلایل افزایش احداث مجتمع‌های تجاری در تبریز را بالا بودن سود برای سرمایه‌گذاران عنوان کرد و گفت: در شهر ما سود کاربری‌های تجاری بیشتر از کاربری‌های مسکونی است و به‌این‌علت علاقه سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی برای احداث مجتمع‌های تجاری بیشتر از مجتمع‌های مسکونی است.

سعید حاجی‌زاده همچنین وجود مجتمع‌های تجاری متعدد در سطح شهر تبریز را نشان از اشباع شهر به‌خصوص مناطق محدوده شهری دانست و افزود: متأسفانه سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی رغبتی  برای سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر را ندارند و تنها سرمایه خود را در احداث مجتمع‌های تجاری به کار می‌گیرند.

نظارت ناکافی و افزایش تعداد مجتمع‌های تجاری

رئیس کمیسیون تحقیق و نظارت شورای اسلامی تبریز نیز با بیان اینکه شهرداری با درخواست سرمایه‌گذار زمین موردنیاز را برای احداث مجتمع تجاری ارائه می‌کند، اظهار داشت: احداث مجتمع‌های تجاری در تبریز با سرمایه‌گذاری سرمایه‌گذاران انجام می‌شود و هزینه پروانه احداث مجتمع‌های تجاری نیز مبلغ قابل‌توجهی نیست که سرمایه‌گذار نتواند آن را پرداخت کند.

داود امیر حقیان ابراز داشت: متأسفانه برای احداث مجتمع‌های تجاری در تبریز سرانه‌ای مشخص نشده و در قانون نیز حد و حدودی برای احداث این مجتمع‌ها تعیین نشده است و از سوی دیگر نظارت کافی در این خصوص وجود ندارد.

شهرداری تنها زمین مجتمع‌های تجاری را در اختیار سرمایه‌گذار می‌گذارد

جعفر مدبر دیگر عضو شورای اسلامی کلان‌شهر تبریز با بیان اینکه شهرداری تنها زمین مجتمع‌های تجاری را در اختیار سرمایه‌گذار می‌گذارد، اظهار داشت: احداث مجتمع‌های تجاری با درخواست شخصی سرمایه‌گذاران انجام می‌شود و درواقع سرمایه‌گذار یا بخش خصوصی با سرمایه خود نسبت به ساخت این مجتمع‌ها اقدام می‌کند و یکی دیگر از دلایل رکود فعالیت و کاهش خرید شهروندان در مجتمع‌های تجاری به کاهش قدرت خرید مردم بازمی‌گردد.

رغبت سرمایه‌گذاران برای کسب سود بیشتر در احداث مجتمع‌های تجاری سطح شهر تبریز تا جایی پیش رفته که در حوزه‌های دیگر شاهد چنین رغبت و تمایلی به سرمایه‌گذاری نیستیم و نکته جالب‌تر این است که سرمایه‌گذاران حتی با مشاهده خاک خوردن مجتمع‌های ساخته‌شده نیز برای احداث ساختمان‌های جدید ازاین‌دست اقدام می‌کنند و به نظر می‌رسد شهرداری نیز بدون توجه به این آسیب و تنها باهدف کسب درآمد بیشتر اقدام به ارائه مجوزهای لازم می‌کند.

علاوه بر این نوع توزیع سرانه ساخت این مجتمع‌ها در تبریز نیز موجب نگرانی است چراکه گشت‌وگذاری چندساعته در سطح شهر تبریز به‌خوبی نشان می‌دهد که کفه ترازوی ساخت چنین اماکنی در مناطقی خاص بسیار سنگین‌تر و حتی در مواردی این روند افسارگسیخته است و برای نمونه درحالی‌که میدان فهمیده این شهر در هر چهارگوشه خود شاهد حضور مجتمع‌های تجاری و نیز احداث مجتمع‌های جدید و بزرگ‌تر است، نه‌تنها مناطق دیگر تبریز که منطقه مرکزی تبریز و حتی بازار باوجود بافت فرسوده و دارا بودن ظرفیت‌های بالقوه برای ایجاد چنین مجتمع‌هایی، از این قاعده نانوشته مستثنا مانده‌اند و در معدود مواردی نیز که با این رویکرد اجرا شده اند، سرانجامی جز تعطیلی کارگاه های ساخت و ساز بدلایلی چون عمل نکردن سرمایه گذار به تعهدات خود و افزوده شدن این پروژه های نیمه تمام به دیگر مناظر نامتجانس بافت مرکزی شهر تبریز نداشته اند.

بدون شک ایجاد مراکز و مجتمع‌های تجاری در شرایط کنونی از نیازهای اصلی کلان‌شهری مانند تبریز است اما باید توجه داشت که عدم وجود سیاست‌گذاری درست و رویکردی آینده‌نگر در این خصوص مشکلات متعددی را در کوتاه، میان و بلندمدت برای شهر و شهروندان به وجود خواهد آورد که افزایش فاصله طبقاتی، اجتماعی و فرهنگی درنتیجه تغییر بافت شهری تنها نمونه‌ای از این آسیب‌هاست و جلوگیری از بروز چنین وضعیتی نیازمند تغییر رویه در به‌کارگیری سرمایه‌گذاران و استفاده درست از فضاهای شهر است.

مراکز خرید از گذشته تا امروز

مراکز خرید از گذشته تا امروز

مجتمع‌های تجاری به شیوه نوین از ابتدای دهه ۱۹۹۰ میلادی شکل گرفتند. شکل ظاهر و معماری و کارکردهای این مراکز خرید ملهم از بازارهای ایرانی و شرقی بود زیرا بازارهای قدیم ایران هم به‌نوعی چند‌منظوره و مسقف بودند تا مردم و کالاهای مصرفی از باد و باران در امان باشند. همچنین با معماری اینچنینی کسبه از حال و احوال بازار و قیمت‌ها و خریدوفروش اطلاع داشتند و در زمان مشخص می‌توانستند در کنار یکدیگر تصمیمات صنفی بگیرند. همچنین در این بازارهای سنتی جا و مکان مشخصی برای انبار و دپوی اجناس وجود داشت.

البته نباید از این نکته غافل بود که قبل از همه کاروانسراها بودند که نقش هتل‌ها و مهمان‌سراهای فعلی را ایفا می‌کردند و معمولا در کنار بازارها بنا می‌شدند. این عوامل باعث شد که مغازه‌دارها پی ببرند اگر در کنار هم باشند منفعت بیشتری عایدشان می‌شود. این بازارها در ادامه رشد خود به نخستین پاساژها در نیمه دوم قرن هجدهم در اروپا تبدیل شدند؛ یک راهروی طولانی سقف‌دار که دو طرف آن مغازه‌ها قرار داشتند که الهام گرفته از معماری ایرانی- اسلامی بود.

شیوه جدید کمتر از ۳۰سال است که مطرح شده و در آغاز فقط فروشگاه‌ها را در برمی‌گرفتند. با گذشت زمان صاحبان فروشگاه‌ها به این نتیجه رسیدند که برای جلب مخاطب بیشتر و نگه داشتن آنها می‌توان کارهایی کرد تا وزن و اعتبار مجموعه بیشتر شود. یعنی نقاطی ایجاد کردند که اصطلاحا می‌گوییم نقاطی که دارای خاصیت لنگری یا anchor points باشند. این ویژگی ورودی مخاطب را بیشتر کرد و کارکردهای جدیدی برای مجموعه‌های بزرگ تعریف شد. از جمله نقاط لنگری هر مرکز خرید در دوره مدرن موارد زیر را می‌توان برشمرد.

شهربازی‌ها: ورود شهربازی‌ها و غرفه‌های مخصوص کودکان ساعات حضور مردم را بالا برد. اگر گشت و‌گذار و خرید یک ساعت وقت می‌برد، الان باید سه، چهار ساعت زمان گذاشت چون بچه‌ها حاضر نیستند به‌راحتی آنجا را ترک کنند.

فضاهای ورزشی: محیط‌های باز و زیادی در این مراکز به ورزش اختصاص پیدا کرده تا مراجعان بتوانند در این مکان‌ها به‌راحتی به فعالیت‌های ورزشی و جسمی بپردازند. البته جنس ورزش در اینجا حرفه‌ای نیست بلکه تفریحی و نمایشی است که امکاناتی نظیر پیست اسکی، بولینگ، بیلیارد و پاتیناژ برای استفاده عموم ایجاد شده است.

سینما، تئاتر، سالن اجتماعات: در این مراکز سالن‌های نمایش فیلم، اجرای تئاتر، کنسرت موسیقی و برگزاری سخنرانی‌ها و سمینارها با ظرفیت‌های مختلف طراحی می‌شود که می‌تواند موجب جذب بیشتر مردم و درآمدزایی و بالا بردن سرانه فرهنگی شهر شود. برای نمونه، جشنواره سینمایی خرس طلایی برلین در یکی از مجتمع‌های تجاری که این قابلیت را دارد، برگزار می‌شود. ‌

فود‌کورت: ترجمه فارسی‌اش می‌شود غرفه‌های غذا و اشتراک فضای عمومی برای همه. این کار چند حسن دارد: ۱) به سلیقه افرادی که با هم هستند احترام گذاشته می‌شود. فرض کنید چهارنفر با هم به یکی از این بازارها می‌روند. هرکس براساس ذائقه‌اش غذا یا نوشیدنی مورد نظرش را سفارش می‌دهد و به اتفاق به جایی می‌روند که بتوانند غذا و نوشیدنی بخورند و رفع خستگی کنند. این مسئله سطح جذابیت مجتمع تجاری را به‌شدت بالا برده است. ۲) در بعضی از شهرها این فضای عمومی تبدیل به پاتوق همان شهر یا منطقه شده است. بعضی از افراد روزانه تا پنج مرتبه به این پاتوق‌ها سرکشی می‌کنند. شخص مراجعه‌کننده برای خرید لباس یا لوازم منزل نمی‌رود، ولی اگر برند پوشاک یا لوازم برقی محصول جدیدی عرضه کند، به‌راحتی آگاه می‌شود. آن کمپانی اگر بخواهد به‌صورت معمول جذب مشتری کند، باید هزینه زیادی برای تبلیغات در رسانه‌ها خرج کند و خودش را به زحمت بیندازد، ولی در این فرم مخاطب را به‌راحتی پشت ویترین خودش می‌بیند. در تهران مجموعه‌های تیراژه، پالادیوم، ارک و کوروش این ویژگی را دارا هستند.

فضاهای فرهنگی: در ایران معمولا از آن با عنوان شهرکتاب یاد می‌شود. حضور ناشران معتبر، عرضه انواع محصولات فرهنگی با تخفیف‌های مناسب، برگزاری برنامه‌های مختلف اعم از جشنواره‌ها و نمایشگاه‌ها، نیازمندی‌ها و خوراک فرهنگی-هنری مردم را تامین می‌کنند.

فروشگاه‌های زنجیره‌ای: در داخل مجتمع‌های تجاری، فروشگاه‌هایی برای عرضه مستقیم انواع کالاها ایجاد می‌شوند تا بتوانند احتیاجات روزانه مردم را برطرف کنند. صاحبان این مجتمع‌ها سعی می‌کنند که حتما یکی از این فروشگاه‌ها در مجموعه‌شان حضور داشته باشد یا اینکه خودشان اقدام به این کار می‌کنند. غرفه‌های مشارکتی برای فروش هم وجود دارند‌.

هتل و پاخور: در مراکز معتبر بین‌المللی، نزدیک هر مجتمع تجاری یک هتل هم هست. وجود هتل باعث شکل‌گیری یک ارتباط دوسویه می‌شود و برای این مجموعه‌ها «پاخور» فراهم می‌کند. چون ساعت و زمان سفر محدود است، مردم از این نزدیکی و در دسترس بودن استفاده بهینه می‌کنند. هم به گردش و تفریح می‌پردازند و هم به خرید و سوغاتی می‌رسند.

اقبال شاکری

مکان یابی مجتمع تجاری کوروش اشتباه است

رئیس کمیته عمران شورای اسلامی شهر تهران از گلایه‌مندی اهالی جنت‌آباد درباره مجتمع تجاری کوروش خبر داد و گفت: درباره مکان یابی این پروژه تشخیص اشتباه اتخاذ شده است.

اقبال شاکری در جریان دویست‌وسی‌ویکمین جلسه علنی شورای شهر تهران با اشاره به اینکه در تمام جلساتی که در جنت‌آباد داشته‌ایم به موضوع مجتمع تجاری کوروش اشاره شده است، اظهار کرد: انتظار می‌رود شهرداری در مورد پروژه‌های بزرگ مقیاس تا زمانی که گزارش توجیهی مصوب ندارد، از صدور پروانه ساختمانی خودداری کند.

وی با بیان اینکه حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان از منابع درآمدی بودجه شهرداری تهران در سال آینده از محل صدور پروانه پیش‌بینی شده است گفت: این رقم نسبت به سال ۹۴ حدود دو هزار میلیارد تومان افزایش دارد اما انتظار می‌رود شورای شهر مجوز چنین افزایشی را صادر نکند.

شاکری با اشاره به پروژه‌های نیمه تمام و رها شده شهرداری تهران خاطرنشان کرد: انتظار می‌رود معاونت‌های شهرداری پروژه‌ها را فازبندی کنند و بدون بهره‌بردار مشخص اجرای آنها را آغاز نکنند.

به گزارش تسنیم، معصومه آباد عضو کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران دیشب و امروز را سالم‌ترین روز در سال جاری معرفی کرد که شاخص کیفیت هوای تهران در این روز ۴۱ اعلام شده است.

وی به همکارانش توصیه کرد که از این فرصت استفاده کنند و هرچه می‌خواهند تنفس کنند.

مهدی چمران نیز با این خبر مزاح کرد و گفت: هوا بعد از برجام این طور شده است!

رتبه رفاه مناطق ۲۲ گانه تهران

7

توزیع نامتعادل سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های رفاهی در مناطق ۲۲ گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در میزان برخورداری ساکنان محله‌های مختلف پایتخت از سرانه‌های شهری شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. تحقیقات یک تیم دانشگاهی درباره نوع و نحوه دسترسی پایتخت‌نشینان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که براساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادی، اجتماعی، تفریحی و … انجام شده است، نشان می‌دهد فقط ۲۳ درصد از جمعیت تهران در محله‌های توسعه‌یافته زندگی می‌کنند که در پنج منطقه حائز بیشترین رتبه توسعه‌یافتگی به ترتیب شامل مناطق شش، سه، یک، دو و هفت ساکن هستند. در مقابل، ۶۰ درصد مناطق تهران دارای کمترین سطح رفاه و توسعه هستند.

رتبه‌بندی مناطق ۲۲ گانه تهران براساس میزان سطح رفاه و برخورداری از امکانات و خدمات شهری، از نابرابری و تفاوت معنادار بین گسترش فیزیکی شهر و توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در پایتخت حکایت دارد. نتایج یک بررسی از نحوه «پراکندگی و چینش سرانه‌های خدماتی و کاربری‌های شهری» در سطح شهر تهران که براساس سنجش وضعیت ۳۲ شاخص در قالب ۴ عامل اقتصادی، اجتماعی، کالبدی-فضایی و فرهنگی-تفریحی انجام شده است، نشان می‌دهد: به دلیل توزیع نامتعادل امکانات شهری، فقط ۲۳ درصد محدوده شهر تهران که تنها پنج منطقه از ۲۲ منطقه این کلان‌شهر را در برمی‌گیرد، جزو نقاط توسعه‌یافته پایتخت تلقی می‌شود به این صورت که ساکنان مناطق شش، سه، یک، دو و هفت به ترتیب جزو پایتخت‌نشینان دارای رفاه شهری محسوب می‌شوند.

در مقابل این جمعیت اندک که تعدادشان حدود ۲ میلیون نفر است، بیش از ۶ میلیون نفر از ساکنان پایتخت، در محدوده نیمه‌برخوردار یا دارای کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهری، سکونت دارند. تیم دانشگاهی راهبری کننده این تحقیق، بر وجود ۴ نشانه آشکار از فرصت‌های نابرابر در استفاده و برخورداری از امکانات و خدمات شهری در تهران تاکید کرده است و برای افزایش مناطق توسعه‌یافته و کاهش مناطق محروم یا کمتر توسعه یافته نیز اجرای ۹ راهکار را به مدیریت شهری توصیه کرده است از جمله اینکه، اولویت اقدامات توسعه‌ای و تامین خدمات و کاربری‌های شهری را به مناطق محروم اختصاص دهد و در پنج منطقه ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ به بازتوزیع امکانات و خدمات موجود اقدام کند. به گزارش «دنیای اقتصاد» یک تیم دانشگاهی متشکل از استادان شهرسازی، جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای از سه دانشگاه معتبر ایران(شیراز، خوارزمی و تهران) در قالب یک تحقیق با هدف پاسخ‌دهی به این سوال که تا چه حد بین «توسعه فیزیکی و کالبدی شهر تهران» و «توزیع امکانات و خدمات شهری» تناسب و هماهنگی وجود دارد؟ میزان درجه توسعه‌یافتگی مناطق ۲۲ گانه شهر تهران را براساس شاخص سطح برخورداری از رفاه و خدمات مورد بررسی قرار داده است. در این مطالعه ۳۲ شاخص در قالب چهار عامل اقتصادی، کالبدی-فضایی، اجتماعی و فرهنگی- تفریحی مورد سنجش و بررسی قرار گرفته است که نتایج آن نشان می‌دهد: توزیع و پراکندگی امکانات شهری و خدمات رفاهی در سطح پایتخت به شکل نابرابر و نامتناسب بوده و عدم تعادل و تفاوت معنادار بین توسعه فیزیکی پایتخت و توسعه رفاهی منطقه‌ای در این شهر به شکل آشکار دیده می‌شود. نکته‌ای که در این تحقیق به صورت نامحسوس قابل تشخیص است این است که روند توزیع نابرابر و نامناسب رفاه و برخورداری در سطح پایتخت صرفا به سال‌های اخیر محدود نیست، بلکه روند افزایش این نابرابری در سال‌های ۷۶ تا ۸۰ مشاهده شده و قابل ردیابی است. پیش از این تحقیق، مطالعه دیگری نیز در سال‌های ۷۶ تا ۸۰ انجام شده که نشان داده اثر درآمد – هزینه شهرداری به شاخص‌های فقر و توسعه شهر تهران به شکل نابرابری فضایی استانداردهای زندگی در سطوح مناطق بروز پیدا کرده است.

این تحقیق همچنین نشان می‌دهد توزیع نابرابر و نامتعادل سرانه‌ها و کاربری‌های خدماتی در گستره شهر تهران اثرات و تبعات سوئی بر اقتصاد شهر و اقتصاد خانوار گذاشته است به این صورت که هزینه حمل و نقل را افزایش داده است، میزان مصرف سوخت را بالا برده و نهایتا منجر به اتلاف وقت شهروندان و افزایش بار ترافیکی شده است. بررسی این گروه دانشگاهی در مورد سطح برخورداری مناطق ۲۲گانه کلان‌شهر تهران نشان می‌دهد چهار نشانه آشکار از این عدم تعادل در «پراکندگی و چینش فضایی تسهیلات، خدمات عمومی و سرانه‌های شهری» در تهران دیده می‌شود. این چهار نشانه شامل شکل‌گیری محله‌های فقیر و غنی، استفاده بی‌رویه از خودروی شخصی برای سفرهای درون شهری، استفاده قشر خاص جامعه(کم درآمد) از وسایل نقلیه عمومی و روند تصاعدی سفرهای درون شهری می‌شود. در این تحقیق تاکید شده است که نابرابری فضایی زمانی اتفاق می‌افتد که ساختار فضایی نواحی مختلف شهر دارای تفاوت‌های بارز و آشکار باشند که در این حالت برای رفع آن باید توسعه اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی با اولویت نواحی محروم در دستور کار شهری قرار گیرد.

تیم تحقیقاتی این مطالعه برای تشخیص میزان درجه توسعه‌یافتگی و سطح برخورداری از خدمات و رفاه در هر یک از مناطق ۲۲ گانه پایتخت اقدام به سنجش وضعیت ۳۲ شاخص در قالب چهار عامل اقتصادی، کالبدی-فضایی، اجتماعی و فرهنگی-تفریحی کرده است. به طوری که در گروه شاخص‌های مربوط به عامل اقتصادی ۱۰ شاخص همچون جمعیت شاغل، شاغلان زن و مرد، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی و همچنین تراکم جمعیت مورد سنجش قرار گرفته و در گروه شاخص‌های مربوط به عامل کالبدی- فضایی ۹ شاخص شامل وضعیت مراکز درمانی، آموزشی و بهداشتی، پارک و… ملاک عمل سنجش قرار گرفته است. همچنین در گروه عامل اجتماعی ۷شاخص همچون میزان باسوادی ساکنان منطقه، میزان ازدواج و طلاق، جرائم و بعد خانوار و در گروه عامل فرهنگی- تفریحی، پنج شاخص همچون تعداد مراکز ورزشی و رفاهی، تعداد کتابخانه‌ها و فرهنگسراها و… مورد بررسی قرار گرفته است. نتیجه این بررسی یکبار هر یک از مناطق ۲۲گانه را براساس عوامل انفرادی (هر عامل به تنهایی ملاک بررسی قرار گرفته است) و یکبار هم مناطق ۲۲ گانه را براساس ترکیب وضعیت چهار عامل رده‌بندی کرده است. در هر روش رتبه‌بندی مناطق براساس ۵ سطح فراتوسعه‌یافته، توسعه‌یافته، میان‌توسعه، توسعه‌یافته در سطح پایین و محروم دسته‌بندی شده‌اند.

رتبه‌بندی براساس عامل اقتصادی

در این تحقیق که در فصلنامه علمی-پژوهشی اقتصاد و مدیریت شهری منتشر شده است، رتبه‌بندی نخست مناطق ۲۲گانه تهران براساس عامل اقتصادی انجام شده است. برمبنای این شاخص چهار منطقه شامل مناطق یک، ۳،۶ و ۷ به عنوان مناطق فراتوسعه‌ای شناخته شده‌اند. ۸ منطقه شامل مناطق ۱۱،۵،۱۲،۴،۸،۱۳،۲و ۱۴ نیز در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و پنج منطقه ۹،۱۹،۲۰،۱۵ و ۲۱ در گروه میان توسعه‌ای قرار گرفته‌اند. همچنین رتبه‌بندی مناطق براساس عامل اقتصادی نشان می‌دهد پنج منطقه محروم یا در کمترین حد توسعه‌یافتگی در سطح شهر تهران وجود دارد که شامل مناطق ۱۶،۲۲،۱۸،۱۰ و نهایتا منطقه ۱۷ می‌شوند.

رتبه‌بندی براساس عامل کالبدی- فضایی

بررسی و رتبه‌بندی مناطق براساس عامل دوم نیز نتایج جالبی را نشان داده است. براساس این عامل فقط منطقه ۶ شهر تهران حائز کسب رتبه فراتوسعه‌ای شناخته شده است. همچنین مناطق توسعه‌یافته رو به بالا شامل دو منطقه یک و ۲۲ و مناطق میان توسعه‌ای شامل مناطق ۳،۱۲، ۱۱،۲۱ و ۲۰ می‌شود. ۱۴ منطقه باقی مانده شهر تهران نیز در دو گروه محروم یا دارای حداقل سطح توسعه‌یافتگی هستند.

رتبه‌بندی براساس عامل اجتماعی

مطالعه مناطق شهر تهران با توجه به عامل اجتماعی نیز بیان می‌کند که از میان مناطق ۲۲گانه پایتخت همچون عامل کالبدی-فضایی منطقه ۶ تهران در گروه فراتوسعه‌یافته قرار می‌گیرد. مناطق ۷،۱۱،۳و ۱۲ نیز به عنوان مناطق توسعه‌یافته رو به بالا و منطقه یک به عنوان یک منطقه میان توسعه شناخته شده است. در این بررسی ۵۰ درصد مناطق شهر تهران در گروهی قرار گرفته‌اند که حداقل سطح توسعه‌یافتگی را دارند. این گروه شامل مناطق ۱۶،۱۳،۴،۲۰،۵،۱۰،۹،۸،۲۲،۲۱ و ۲ می‌شود. و در گروه محروم نیز مناطق ۱۹،۱۴،۱۸، ۱۵ و ۱۷ قرار گرفته‌اند. نکته جالب آنکه بیشترین مناطق محروم یا دارای حداقل سطح توسعه در عامل اجتماعی خود را نشان می‌دهد که ۱۶ منطقه را در خود جای داده است.

رتبه‌بندی براساس عامل فرهنگی-تفریحی

در گروه چهارم نیز مناطق ۲۲ گانه تهران برمبنای عامل فرهنگی-تفریحی تقسیم‌بندی می‌شوند. تنها منطقه محروم در این گروه منطقه ۱۲ شناخته شده است. اما مناطق ۵،۴،۱،۱۵،۳،۲ و ۶ در گروه مناطق فراتوسعه‌یافته از لحاظ شاخص‌های فرهنگی و تفریحی قرار دارند. همچنین مناطق ۱۹،۱۳،۱۴،۷،۱۶،۱۸ و ۱۰ در گروه توسعه‌یافته رو به بالا، مناطق ۲۱،۸،۱۱ و ۲۰ در گروه میان توسعه‌ای و مناطق ۱۷،۹ و ۲۲ دارای کمترین میزان توسعه‌یافتگی به لحاظ این عامل شناخته شده‌اند. علاوه بر بررسی انفرادی عامل‌های موثر در سنجش میزان توسعه‌یافتگی مناطق مختلف شهر، نتیجه کلی که براساس ترکیب چهار عامل رتبه‌بندی شده نشان می‌دهد پنج منطقه تهران توسعه‌یافته و برخوردار از ۳۲ شاخص هستند اما ۱۳ منطقه به لحاظ توسعه‌یافتگی و برخورداری از این عوامل، محروم و در سطح توسعه‌یافته حداقلی قرار دارند. به عبارت دیگر این نتایج نشان می‌دهد ۲۳ درصد پایتخت‌نشینان به صورت اتفاقی و تامل‌برانگیز دقیقا در ۲۳ درصد مساحت شهری تهران ساکن هستند و جزو پایتخت نشینان برخوردار از محدوده توسعه‌یافته شهر محسوب می‌شوند و مابقی جمعیت ساکن این کلان‌شهر در محدوده نیمه برخوردار و محروم با کمترین سطح توسعه‌یافتگی شهر سکونت دارند. براساس عوامل تلفیقی نیز منطقه۶ تهران به عنوان تک‌منطقه فراتوسعه‌یافته معرفی شده است. مناطق ۷،۲،۱ و ۳ در گروه توسعه‌یافته رو به بالا و مناطق ۱۳،۴،۵، و ۱۱ در گروه نیمه برخوردار قرار گرفته‌اند. همچنین ۱۳ منطقه شهری باقیمانده نیز در دو گروه محروم و دارای حداقل سطح توسعه‌یافتگی قرار دارند.

پیشنهادهای افزایش سطح توسعه‌یافتگی

محققان در این بررسی با تشریح وضعیت توسعه‌یافتگی شهر تهران پیشنهاد برای بهبود وضعیت و افزایش نقاط برخوردار شهر داده‌اند. در محور نخست پیشنهاد شده اولویت توسعه مناطق شهری به ترتیب برای مناطق محروم،توسعه‌یافته رو به پایین، نیمه برخوردار، توسعه‌یافته رو بالا و فراتوسعه داده شود. شاخص‌های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی، فرهنگی و تفریحی به صورت مناسب و عادلانه توزیع شود تا از این طریق مهاجرت‌ها و جابه جایی‌های درون‌شهری کاهش پیدا کند و به تبع آن تعادل در تراکم جمعیتی مناطق شهر تهران ایجاد شود. در محور سوم پیشنهاد شده به شعاع خدمات‌رسانی امکانات و خدمات شهری برای رسیدن به عدالت فضایی و ایجاد تعادل نسبی توزیع آنها توجه شود. همچنین پیشنهاد دیگری مبنی بر شناسایی بافت‌ها و بلوک‌های فقیر مناطق کلان‌شهر تهران به منظور اولویت سرمایه‌گذاری اقتصادی داده شده است. علاوه بر این پیشنهاد شده است تا منابع، پتانسیل‌ها و قابلیت‌های موجود در هر منطقه در راستای برنامه‌ریزی آمایش سرزمین و کاهش نابرابری‌های شهری شناسایی شود. ششمین پیشنهاد گروه تحقیقاتی بر مبنای توجه به استراتژی رشد هوشمند شهری برای کاهش حجم سفر در سطح مناطق و محله‌های کلان‌شهر تهران و به تبع آن کاهش آلودگی هوا قرار دارد. برنامه‌ریزی برای کاهش نرخ بیکاری در مناطق،بازتوزیع امکانات و خدمات شهری به ویژه در مناطق ۱۷،۱۵،۱۸،۱۴ و ۱۹ و لزوم بازنگری در طرح تفصیلی کلان‌شهر تهران و اولویت‌دهی به رفع نیازهای شهروندان مناطق ۱۷،۱۵،۱۸،۱۴ و ۱۹ سه محور پیشنهادی دیگر برای ارتقای سطح توسعه‌یافتگی مناطق مختلف کلان‌شهر تهران است.

3
بازار مسکن قبل از سال ۹۶ گرم نمی‌شود
یک کارشناس مسکن معتقد است، پیش‌بینی رونق معاملات مسکن قبل از سال ۱۳۹۶ و رونق ساخت و ساز قبل از سال ۱۳۹۷ دور از ذهن است.
احمدرضا سرحدی در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: این‌که بیان می‌شود مسکن وارد دوره رونق یا پیش‌رونق شده یا از رشد ۱۱ درصدی معاملات صحبت می‌شود شاید برای دلگرمی خوب باشد اما یک واقعیت را نمی‌توان از نظر دور داشت و آن این‌که مسکن با یک بی‌تعادلی در عرضه و تقاضا مواجه است.
وی افزود: طی سال‌های گذشته به دلیل برخوردار نبودن بخش‌های تولیدی و صنعتی از شرایط مناسب، رقابتی، کیفی و کمی، تمام سرمایه‌ها به بخش ساخت و ساز آمد که این مساله جدا از این‌که منجر به ایجاد پدیده‌های کوه‌خواری، جنگل‌خواری، کویرخواری و … شد کشور را با تولید انبوهی از مسکن بدون متقاضی مواجه کرد.
این کارشناس مسکن با بیان این‌که هم‌اکنون چندین برابر تقاضای موثر، عرضه مسکن داریم، گفت: در یک دهه گذشته تمام سرمایه‌گذاری‌ها به بخش مسکن آمد که پس از یک دوره رونق به دلیل اصل عرضه و تقاضا سرانجام به رکود برخورد کرد؛ چرا که متقاضی برای آنها وجود ندارد و تا زمانی که متقاضی نباشد رونقی در ساخت و ساز به وجود نمی‌آید.
سرحدی تاکید کرد: اگر همه چیز خوب پیش برود، فرصت‌سوزی نشود و از شرایط پسابرجام بهترین استفاده صورت گیرد در بهترین حالت می‌توان گفت از ابتدای سال ۱۳۹۶ شاهد رونق معاملات مسکن خواهیم بود و از سال ۱۳۹۷ و ۱۳۹۸ می‌توان تحرک در بخش ساخت و ساز را مشاهده کرد. در آن شرایط شاید انتظار افزایش قیمت مسکن دور از ذهن نباشد که البته آن هم مشروط به اصل مهم عرضه و تقاضا است.
وی، امضای برجام را اتفاق مهمی در سیاست و اقتصاد کشور دانست و گفت: مجموعه شرایط سیاسی و بین‌المللی نشان می‌دهد موانع اقتصاد ما رفع شده و باید دنبال رونق برویم. اما این رونق یک شبه پدید نمی‌آید و مرور زمان همه چیز را مشخص می‌کند. اگر بپذیریم که اصل عرضه و تقاضا بر بازار حاکم شود نمی‌توان از هم اکنون پیش‌بینی دقیقی از کاهش یا افزایش قیمت مسکن داشت.
این کارشناس مسکن با ذکر مثالی در این خصوص خاطرنشان کرد: طی یک سال اخیر به دلیل افزایش عرضه نفت، قیمت نفت از ۱۰۶ دلار در ابتدای سال ۱۳۹۳ به کمتر از ۴۰ دلار در حال حاضر رسیده است؛ در حالی که کارشناسان در سال ۱۳۹۳ به دولت پیشنهاد می‌کردند بودجه سال ۱۳۹۴ را بر مبنای نفت بشکه‌ای ۷۰ تا ۸۰ دلار ببندد. این نشان می‌دهد که در اقتصاد همه چیز لزوما بر مبنای میل شما پیش نمی‌رود و هیچ چیز قابل پیش‌بینی نیست.
سرحدی با بیان این‌که اگر خانه‌های خالی پر شوند به هر خانوار ایرانی بیش از یک واحد مسکونی می‌رسد افزود: هرچه کوه و فضای خالی در اطراف تهران بود تبدیل به برج شد؛ برج‌هایی که بیشتر آنها خالی هستند. این واحدهای مسکونی باید به مرور فروخته شوند تا طی دو سه سال آینده شاهد تعادل عرضه و تقاضا باشیم.
وی پیش‌بینی رونق مسکن را بدون در نظر گرفتن شرایط معیشتی خانوارها غیرمنطقی دانست و گفت: هم‌اکنون در بخش مسکن عرضه وجود دارد اما تقاضا نیست. تقاضا زمانی انجام می‌شود که اشتغال باشد؛ حال آن‌که بسیاری از متقاضیان در خرج روزانه خود مانده‌اند. پس چطور می‌توانند به مشتریان موثر در بازار مسکن تبدیل شوند؟
بلندمرتبه‌سازی یک نظام اقتصادی مستقل و خاص را می‌طلبد

بلندمرتبه‌سازی یک نظام اقتصادی مستقل و خاص را می‌طلبد

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: بلندمرتبه‌سازی با دوره‌های رکود و رونق مسکن رابطه مستقیم دارد که نشان می‌دهد این نوع ساخت‌وساز یک نظام اقتصادی مستقل و خاص را می‌طلبد.

به گزارش خبرگزاری موج، حامد مظاهریان در نشست بررسی آسیب‌ها و فرصت‌های دومین کنفرانس بناهای بلند و بررسی برنامه‌های پیش رو برای برگزاری سومین کنفرانس بناهای بلند که در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، گفت: یکی از مهم‌ترین اقداماتی که هیأت اجرایی کنفرانس‌های بناهای بلند برای سال‌های آینده باید در دستور کار قرار دهد، هدف‌گذاری است. ضمن این که یکی از مهم‌ترین هدف‌های برگزاری سلسله کنفرانس‌های بلندمرتبه‌سازی، ارتقای کیفیت زندگی شهرنشینی خواهد بود.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در حال حاضر کیفیت زندگی در شهرهای ما ایراد جدی دارد به همین دلیل باید تعریف جدی و نوینی از شهر، شهرسازی و ذی‌نفعان شهر ارائه شود که این قبیل اقدامات را باید در این‌گونه کنفرانس‌ها به سرانجام رساند.
وی با بیان این که این‌گونه شهرسازی‌های اشتباه، نتیجه سیاست‌گذاری‌های اشتباه مدیریت شهری است، افزود: بلندمرتبه‌سازی‌های کشور خارج از کنترل است؛ با این حال باز هم می‌توان با برگزاری کنفرانس‌هایی از قبیل بناهای بلند، با گوشزد کردن برخی معضلات،‌ باز هم می‌توانیم تا حدودی جلوی مشکلات بیشتری را بگیریم.
معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر لزوم آموزش به مدیران ارشد استان‌ها مبنی بر این که ساخت بلندمرتبه‌سازی در شهرها، یک مزیت محسوب نمی‌شود، اظهار کرد: به عنوان مثال استاندار لرستان می‌گفت ما در خرم‌آباد همه چیز داریم و فقط جای چند بنای بلندمرتبه خالی است. در حالی که از دیرباز همگان این شهر را با رودها و فضاهای سبزش می‌شناسند.
وی با اشاره به برگزاری کارگروه بسیار موفق اقتصاد بلندمرتبه‌سازی در دومین کنفرانس بناهای بلند گفت: بلندمرتبه‌سازی با دوره‌های رکود و رونق مسکن رابطه مستقیم دارد که نشان می‌دهد این نوع ساخت‌وساز یک نظام اقتصادی مستقل و خاص می‌طلبد.
عضو هیأت علمی دانشکده شهرسازی و معماری پردیس هنرهای زیبای دانشگاه تهران خاطرنشان کرد: یکی دیگر از کارگروه‌هایی که باید برای کنفرانس‌های بعدی بناهای بلند بیشتر فعال شود، کارگروه فرهنگی اجتماعی است. در حال حاضر عمده مشکلات ساکنان بلندمرتبه‌ها، مسائل فرهنگی و ناسازگاری اجتماعی میان همسایگان است. این مشکلات نیاز به آموزش‌های مداوم مردم برای سکونت در برج‌های بلندمرتبه را یادآوری می‌کند.
وی با بیان این که یکی دیگر از تجربیات جهانی در بلندمرتبه‌سازی فراگیری این موضوع است که برج‌ها نه برای فروختن به صورت تک واحدی، بلکه برای اجاره دادن به صورت یکجا در دیگر کشورها ساخته می‌شود، ادامه داد: تک‌واحد فروشی بناهای بلند مشکلات عدیده‌ای برای ساکنانی که هر کدام مالک بخشی از بلندمرتبه هستند به وجود می‌آورد و پشتوانه این بی‌محلی به قوانین برج‌نشینی نیز، حق مالکیتی است که برای آن‌ها به وجود آمده، در صورتی که اگر برج به صورت یکجا اجاره داده شود، ساکنانی که عمدتا پیرو قوانین برج‌نشینی هستند، در این بلندمرتبه‌ها سکونت می‌کنند.
مظاهریان پیشنهاد کرد: می‌توان تا زمان برگزاری همایش اصلی، وورک‌شاپ‌هایی با حجم کوچک‌تر و کارشناسان برگزار کرد که در هنگام برگزاری کنفرانس اصلی، نتایج علمی به دست آمده در این کارگروه‌ها بازخوانی شود.

 

1

 

نمایی از کفپوش طلایی یک ثروتمند

تصور کنید کف خانه شما به طرزی زیبا و باور نکردنی با سیمای مسی رنگ توسط سکه های یک پنی فرش شده باشد و هزینه اجرای این کفسازی فقط همان سکه های یک پنی است که در هرفوت مربع از کف خانه شما بکار رفته است.

کفپوش خانه ثروتمندان با سکه کفپوش خانه

به گزارش «عصر ساختمان»، صاحبان سرمایه دار یک واحد مسکونی از سکه های یک پنی یا پنج سنتی به عنوان مصالح کف سازی اصلی ساختمان خود استفاده کرده اند ، این سکه ها با چسب روی زمین چیده و جانمایی می شوند و در نهایت برای ایجاد سطحی صاف و زیبا از اپوکسی و پلی اورتان استفاده می گردد. رنگ سرخ و گرمای سکه های مذکور احساسی را خلق می کند که نظیر آن را فقط می توان با کف پوش های های چوبی جنگلی تجربه کرد. در کنار هزینه های اجرایی ، این طرح نیاز به زمان زیادی جهت چیدمان و در نهایت اجرای لایه محافظ اپوکسی دارد.

 

2